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近日，阿里因壟斷被巨額罰款182億引起了軒然大波。隨即，姚勁波在微博喊話，稱 “在房產交易領域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼 40 億（4% 標準）。并建議將此罰款打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買房負擔?！?/p>

貝殼方面對此回應稱：“自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展?！?/p>

貝殼是否有“二選一”行為我們難以判斷，但是可以發現，貝殼的回應只有寥寥兩句話，既沒有對姚勁波的控訴感到憤怒，也沒有對姚勁波提供的材料做出針對性的解釋，顯得不痛不癢，難道貝殼真的有壟斷嫌疑嗎？

被資本力捧上市，被行業人人抵制

房地產中介有史以來一直存在諸多問題。由于信息不對稱，長期以來這個行業虛假房源信息不絕，一些信息發布者貼出低價房源，甚至以不存在的房源來吸引客戶，再加上員工素質參差不齊導致用戶體驗很差。

比如一些黑中介往往通過發布已成交房源信息、惡意標低價格等方式招攬業務，等實際看房時，再謊稱房源緊俏已被搶人捷足先登，然后帶你去看其他高租金或不盡人意的房源。左暉在成立鏈家之前的幾年，就曾被中介騙過多次。

因此，左暉希望能做一個不坑騙消費者、能夠保證消費者權益的房地產中介公司。于是在2001年，鏈家房地產經紀成立，第一家線下門店甜水園店正式開張營業。但誰又能知道，曾經滿懷夢想的少年，似乎在一步步成為行業內人人抵制的“惡狼”。

隨著房產市場的快速發展，鏈家迅速成長為知名房地產經紀品牌，巔峰時在全國28個城市擁有8000家門店，近15萬經紀人，雖然規模越做越大，但鏈家并沒有擺脫傳統的房地產中介模式。

有傳聞稱，鏈家2016年在完成B輪融資時，曾與投資方簽署了對賭協議。協議規定，如果鏈家未能在5年內完成上市，投資方將有權要求在其后任何時間內讓鏈家回購投資人股份；且回購價格是投資價格外加每年8%的單利回報。

傳聞是否真實尚未可知，如果屬實的話，順利登陸資本市場成為左暉的首要目標。但從鏈家的公司經營結構來看，如此典型的重資產結構在資本市場顯然并不討好，與互聯網接軌似乎成了最佳選擇。

但是其中的難度也超過了左暉的預期。實際上在2013年，鏈家曾推出了線上版“鏈家在線”（后更名為鏈家網），但這只不過是將鏈家原有的線下業務直接照搬到線上，并沒有對鏈家產生太大的幫助。

那么該如何實現與互聯網的深度融合呢？平臺模式映入了左暉的眼簾。既然電商平臺可以在互聯網上連接商戶與消費者，那么為什么房地產中介業務不可以在互聯網上做一個自己的平臺呢？這可能是左暉當時內心的一個寫照。

于是在2018年，貝殼找房橫空出世，并且建立了經紀合作網絡（ACN模式），希望整合更多的房地產經紀品牌，成為房地產中介的互聯網平臺。

一時間貝殼遭到眾多大型房產中介公司的抵制，被戲稱為“既是運動員、又想當裁判”。

前任我愛我家副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉就曾公開表示：“貝殼既當運動員又當裁判員，在具體操作中，它把房源優先給自己的親兒子——鏈家和德祐來完成。因為在內部ACN系統里，如果讓貝殼、鏈家和德佑之外的中介來成交，大頭兒就要給人家，其只能抽8個點的平臺費?！?/p>

但不可否認的是，貝殼確實成為了資本的寵兒。

據天眼查專業版APP顯示，在成立后短短幾年時間里，貝殼先后獲得了兩輪超36億美元的融資。兩輪的領投方分別是騰訊和軟銀愿景基金，跟投方不乏高瓴資本、紅杉中國等知名投資機構，為貝殼之后的IPO上市打下了堅實的基礎。

調控之手伸向房地產中介

資本力量的加持下貝殼實現了瘋狂的規模擴張，成功上市后的貝殼更是風光無兩。

在2020年財報發出后，貝殼的市值體量已經超過了萬科、恒大、碧桂園等一眾上游房地產開發商。但這同樣也可能帶來一些嚴重的問題，那就是監管層是否認可貝殼的做法？貝殼是否會走向壟斷的深淵？

首先從行業屬性來看，房產行業是中國最大的行業之一，行業規模從2016年的16.2萬億元上升至2020年的24萬億元，預計到2025年將以8.9%的復合年增長率進一步增長至36.6萬億元。

在貝殼上市之前，貝殼招股書披露，2019年其通過220多萬筆交易，貝殼房屋交易額已經達2.1萬億元GTV（總交易額），在全國經紀機構完成交易額占比達20.3%。

在2020年，貝殼用一年時間從2.1萬億GTV做到3.5萬億，貝殼的存量房業務交易量已經占據全國總交易量的21.55%，新房業務增長迅猛，占據全國總GTV的10.8%，貝殼已經成為繼阿里巴巴之后的中國第二大商業平臺。

其次，在那些同行眼里，貝殼或許早已成為了壟斷的代名詞。

早在貝殼成立之時，58同城就與安居客牽頭，請了我愛我家、中原地產、21世紀不動產等10家地產服務業山頭，搞了一次“真房源誓約大會”，針對的就是鏈家與貝殼。

之后貝殼也曾受到了金華、紹興、南昌等多地中小房地產中介的抵制，金華上百家房地產中介機構代表簽署了《反殼聯盟條約》，口號為：反對壟斷，抵制不良競爭。

但是，從如今局面來看，他們似乎并沒有成功。截至2020年6月底，貝殼已經連接了超過265家經紀品牌，超過4.2萬門店以及103個城市的37萬名經紀人。

雖然貝殼號稱100%真房源，但是在越來越多第三方房產平臺入駐貝殼之后，平臺很難嚴格監管到每一個合作伙伴的房源信息，這一承諾也更難兌現。

在今年年初，北京市住建委會同屬地住建房管部門對當地多個房地產開發項目開展現場執法檢查時，發現網絡平臺違規發布房源和開發企業違規使用分銷渠道問題，住建部門對貝殼找房等網絡平臺進行了約談，要求各機構不得對未獲批銷售許可的項目發布房源、代理銷售。

最后，從整體大環境來看，對于貝殼的監管或許勢在必行。

2020疫情沖擊下，全世界經濟負增長，但樓市堅挺，出現了房價上漲熱潮蔓延，恐慌性購房的現象。而在3月份中國房地產測評中心監控的288個主要城市中，共有148個城市一手房價格指數環比出現上漲。

為了遏制房價過快上漲，宏觀調控一輪接一輪，截至目前，多地陸續出臺的房地產調控措施已累計超過百次，地產交易隱約熄火。

而調控房產中介也是房價調控中的組成部分。從歷史經驗來看，這些中介機構如果哄抬二手房市場價格，將引起買房恐慌和賣方瘋狂，加劇房價非理性上漲。

在1月20日，海淀房管局約談了在區域交易市場中占比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等中介機構，還檢查了各中介機構在房源推廣及居間服務過程中，是否存在以“學區房”為由，哄抬房價、租金等違規行為。

結果在今年1月，鏈家、貝殼等平臺的北京區域，已經不再顯示每天交易量及每個小區歷史成交價格，調控之手似乎已經從房地產開發商伸向了房地產中介。

類“辛迪加”式壟斷？

那么該怎么判斷貝殼是否有壟斷行為呢？

壟斷一詞源于《孟子》，“必求壟斷而登之，以左右望而網市利”。在資本主義經濟里，壟斷指少數資本主義大企業，為了獲得高額利潤,通過相互協議或聯合，對一個或幾個部門商品的生產、銷售和價格進行操縱和控制。

而當今移動互聯網時代，壟斷的釋義也在不斷的更新與變化。

在2020年11月，國家市場監管總局發布了《關于平臺經濟領域的反壟斷指南（征求意見稿）》，其中，令許多用戶苦惱的“二選一”、大數據殺熟、捆綁交易，以及低價傾銷、拒絕交易等現象都被定義為壟斷。此次姚勁波曬出的合同，意思就是指貝殼把“二選一”包裝成自愿。

電商與房地產都是很大的市場，相比電商平臺，房地產中介平臺同樣可以做成很大的規模，兩者最大的區別在于垂直度。由于房地產過于垂直，因此房地產中介平臺可以更快的實現擴張，也更容易達成壟斷的效果。

所以我們可以看到，在電商領域，即便淘寶起來之后，依然不會擋住京東、拼多多等平臺的崛起，阿里也很難站在電商的高地上實現把持和獨占。而房地產中介平臺如今只有一個貝殼，而且成立不過四年左右的時間，規模已經僅次于阿里。

我們不看貝殼的具體行為中是否存在“二選一”，如果只從其發展模式來分析的話，還真的與歷史上的某些壟斷組織有些類似。

在壟斷的發展過程中，生產同一產品或相關產品的企業所形成的壟斷組織大體上有三種形式（貝殼的產品是房地產中介服務）：

第一，卡特爾（cartel）。參加卡特爾的企業一方面為獲得壟斷利潤而在價格、銷售市場、生產規模和其他方面簽訂協議，另一方面又保持其在經濟活動中的獨立性。

第二，辛迪加（法文：le syndicat）。辛迪加是通過簽訂共同的供銷協議而形成的企業同盟。雖然從法律上看，加盟辛迪加的企業仍然是一個獨立的經濟組織。但是參加辛迪加同盟的企業將失去商業獨立性。

第三，托拉斯（trust）。參加托拉斯的企業不再是法人，由托拉斯對原企業實行產、供、銷、人、財、物的統一管理，參加者在法律上和產銷上都會失去獨立性。

相信大家也能做出一定判斷，實際上貝殼和辛迪加的組織形式非常相似。

各個房地產經紀品牌在加入貝殼的平臺之后在法律上仍然表現為獨立的企業，但是在商業活動中已經失去了部分的獨立性，必須遵守貝殼制定的規則進行業務開展，比如貝殼引以為傲的經紀合作網絡（ACN模式），不過僅憑這些還無法準確判斷貝殼的行為屬于壟斷。

要知道，壟斷并不是目的，而是一種手段，壟斷的目的在于：借由壟斷特權實現對供應來源的控制、或是企業間的聯手或協力行為來達成不正當競爭行為，比如隨意調節價格。

巧的是，貝殼也一直在調整傭金價格。

在去年12月底，鄭州貝殼系門店宣布上調中介收費標準至3%（從賣方0%，買方2%調整至賣方1%，買方2%。），這與上海、深圳、廣州等一線城市價格一致。今年2月18日，重慶貝殼服務平臺同樣的上調聲明也引發熱議。

但是目前全國主流城市大部分中介的傭金費率在1-2%之間，貝殼抽傭明顯更高。

實際上，貝殼對于新房業務的B端開發商收取的渠道費實現了更為隱性的上漲。

據《華爾街見聞》報道，2018年后，鏈家優勢顯著的北京地區新房銷售傭金費率從1%逐步提升至3%以上。2019年達到5%-8%，部分項目達到10%以上。

由此，我們也發現了貝殼2020年能夠實現收入和利潤增長的原因：由于疫情原因下房價上漲、再加上監管壓力下房地產企業由于去庫存以及回籠資金需求，不得不滿足貝殼傭金費率提升的要求。結果在2020年，貝殼的新房交易營收首次超過了存量房交易營收，同比增長87.1%。

對于“既做裁判又做運動員”，左暉也曾有過解釋，“我們在做個球場，希望在這里踢球的人越來越多，規矩越來越好”。

這個解釋非常巧妙，似乎只是說自己在做球場，規矩越來越好，卻忽略了規矩的制定者的問題。這就像是以自己的平臺屬性作為掩護，卻希望人們忽視規則應該如何打造、由誰打造一樣。

確實，如今互聯網平臺越來越多，人們對此已經習以為常，由此引發的問題似乎也被隱藏了起來，偶爾才漏出些蛛絲馬跡。但是監管層面并沒有絲毫的放松，反而愈發的收緊。

風往哪個方向吹，草就往哪個方向倒。貝殼以為自己是風，是規則背后的制定者，而在監管層面出手后，或許它才能發現：自己或許只不過是一根有待修剪的野草。

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