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對于住房租賃市場和長租行業而言，在經歷2020年的動蕩與求索之后，如何在全新十年中重建發展空間，成為了行業的首要議題。

而從市場動作來看，進入2021年后，長租行業在重回正軌：

• 自如并購貝客并拓展新城蘇州、世聯紅璞易主魔方、寓小二接手蘑菇租房……行業收并購陡然加快，大平臺的數字能力、服務能力成為了業內公認的“上岸秘訣”；

• 國內長租首股青客公寓，發布上市后首年財報，雖市值縮水超80%、凈虧損增208%，但是已成功將租金貸比例降至11%，嘗試隔絕舊模式弊病；

• 自如研究院2月數據顯示，長租機構合租、整租成交量同比去年都有有較大提升。另外，有媒體調查春節后自如APP的日均下載量迅速回升，到2月20日（農歷初九）累計增長204%、日均增長率約20%。

不難看出，市場對長租產品的需求仍然旺盛，但是正在向頭部品牌傾斜與集中，“精細化運營的能力”與“足夠支撐運營的規模”缺一不可。市場趨向頭部、運營趨向精細、營收趨向服務，成為了時下長租行業創新求變的新風向。

自如在今年開年就推出的兩大業主托管產品“增益租”與“精選·業主直租”，以“無差價、靈活租約”為核心差異點，完成了對各類房源業主的全場景布局，或許會成為行業效仿的新模式。

長租機構的3.0時代

進入新世紀以來，租賃房源在供需特性上不匹配，一直是限制住房租賃發展的本質難題。彼時長租1.0出現了，以C2B2C模式提升租住品質迅速崛起；到了2.0階段，長租成為風口后各大巨頭、資本先后入局極速擴展，也在2020年疫情下出現暴雷引發的諸多亂局。而行業復蘇后，隨著自如等企業的模式變革，長租機構將躍遷到3.0時代。

今年開春伊始，自如宣布推出“增益租”與“精選·業主直租”兩大業主托管新模式。其中，“增益租”主要適用于老舊與毛坯房源，依托自如家裝配置團隊對房屋進行改造升級后以整租或合租產品出租；“精選·業主直租”則適用于精裝房源，然后依據自如標準進行配置優化，進行上線出租。而在隨后的招租、租內服務環節，均由自如提供支持，保障業主與租客雙方的品質體驗。

兩項模式的推出，無疑都顯示出自如對租客和業主需求的考量和滿足。業主可以得到的優勢是：出租快、租客好、受益高、省心；租客可以得到的是：好品質、好服務、更市場化的定價、省心舒適。

這一點在出租數據上也有體現，一套常規房源從上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租周期則不到20天，在精選直租模式下，從業主簽約到租客租房最快僅需1天，房屋品質、服務品質的價值與作用可見一斑。

而自如通過兩大新模式，在完成品質賦能的同時，保留長租托管的房屋保值與收益優勢，也能實際彌合時下業主與租客群體在個體層面的需求差異，推廣潛力無疑是較為可觀的。

長租增長的新邏輯與長租價值的新來源

需要提出的是，品質化升級解決的僅是住房租賃市場的長期缺口，在常規的“包租全托管”模式下，長租機構常常難以避免地陷入因全包租、長租約所導致的對宏觀經濟變動天然缺乏應變力的困境之中。

而現在，長租需要新的增長邏輯和價值源地。

在這一次的托管新模式中，自如主打“租金無差價、收益有保底、合約一年起”的新機制，自如將與業主共同確定房屋出租價格，實現“收出無差價”，同時向業主公開實際出租收益，與業主分享品質升級和未來市場向好的增益價值。同時，如果市場下行、出租情況不理想，自如也會向業主支付目標收益八成左右的保底收益。

不難看出，自如正在放棄缺乏應變力與風險抗力的“大包大攬”，轉而向房屋增值服務、租務管理服務、租賃策略咨詢的“全品類房屋資產管理平臺“轉型。

在一些觀點中，放棄“全托管”之后長租托管將失去對業主的競爭力。其實不然，相比于簡單粗暴的委托模式，遠不如共同創造房屋價值、而后共同分享房屋價值更讓人信賴。相信，在經歷過2020年風波之后的城市業主們，無疑也明白了相比于“對風險的到來毫不知情”，這種“價值共創共享“更為值得相信。

需要指出的是，真正促成業主選擇長租的原因，一直是服務價值、科技應用與租客素質。調研數據顯示，長租機構托管受業主認可的原因前5為：有管家等專屬服務者、有保潔/搬家等服務解決租期問題、會對房屋進行裝配升級、App等線上工具比較方便、租客平均素質較高。如結合租客與業主雙邊來看，長租機構提升了房屋對租客的消費價值，而消費價值的增加同樣促成了業主收益的上升，在這其中，長租機構獲得服務收益，全新的三方共贏閉環得以形成。

實際上，長租行業的“有限托管”化，同樣也是整體住房租賃市場所引導與期待的轉變。

從2015年中央提出租購并舉以來，大量集體土地租賃項目、大型租賃社區項目、存量房租賃化計劃在各地不斷上馬。在這其中，或作為產權主體或項目監管的房企、國企、村集體甚至是地方政府部門，都缺乏對城市住房租賃的運營能力、服務人員、成型系統和實際經驗。此時，成熟的、有規模的長租機構變顯得尤為可貴。

因此，在住房租賃新業態不斷落地、在整體市場明顯存在經驗缺口、工具缺口、人力缺口的情況下，長租行業將業務轉向能力輸出也是大勢所趨。而自如此刻推出兩大托管模式，其中包含著對運營邏輯的檢驗與對價值輸出方式的探索，也是對“新長租”正在誕生最好的注解：行業老大已經開始轉型了。