上市不到1年，蛋殼公寓就已命懸一線互聯網+
導讀
蛋殼公寓日子不好過。
蛋殼公寓日子不好過。
作者：龔進輝 眼下，蛋殼公寓正處于成立以來的至暗時刻，欠下巨額債務、內部軍心不穩、管理層動蕩、股價暴跌、持續虧損，無論是團隊管理還是業務經營，這家上市不到1年的公司都面臨重重考驗，舉步維艱。 按理來說，上市是一家創業公司的高光時刻，補充彈藥后將進入新的發展階段。但蛋殼公寓似乎是個例外，今年1月其上市后不僅沒有迎來預期中的自我蛻變，反而壞消息不斷，幾乎沒有一個好消息，實在讓人大跌眼鏡。 2月初，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求業主免租一個月并延期30天交付租金，但并未減免租客租金。兩頭薅羊毛的雞賊舉動不僅引發租客在線吐槽，也遭致房東強烈不滿，紛紛加入維權行列。 4月30日，本是蛋殼公寓發布2019年財報的日子，卻被曝出旗下App被蘋果應用商店下架，起因是蛋殼公寓App有2張供應商提供的圖片涉嫌侵犯知識產權。半個月后，蛋殼公寓iOS版App重新恢復上架，均可正常下載使用。 6月初，針對用戶集中投訴的蛋殼公寓涉嫌消費欺詐、合同糾紛、強制退租等問題，深圳市住建局已明確表態，將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全和違建等問題，一旦查實，嚴格處理。 這還沒完，6月18日晚間，蛋殼公寓突然無預警宣布換帥，公司董事和總裁崔巖擔任臨時CEO，該任命即刻生效。盡管其極力淡化CEO高靖被調查與在蛋殼公寓期間任職無關，但仍未打消資本市場的疑慮，當天美股開盤后不久，蛋殼公寓大跌觸發熔斷，恢復交易后跌幅一度達到逾9%。 9月中旬，蛋殼公寓遭到工信部點名批評后被全網下架。因為在8月31日通報其損害用戶權益行為后，蛋殼公寓App至今尚未按照要求完成整改，依據《網絡安全法》和《移動智能終端應用軟件預置和分發管理暫行規定》等法律和規范性文件要求，工信部將立即組織對其進行下架處理。 進入10月以來，蛋殼公寓危機有明顯加劇的跡象。10月14日，包括蛋殼公寓合作商、裝修隊工人等在內的多方債主來到公司北京總部討債，其中裝修隊工人通過敲鑼討薪，另有合作商表示蛋殼公寓拖欠1000多萬元裝修款長達一年多之久。 彼時，蛋殼公寓官微回應稱，部分合作方因與本公司存在商業糾紛，采取過激行為，散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，公司經營活動一切正常。不過，蛋殼公寓編造的“經營正常”謊言不到1個月便被戳破。 11月9日，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，包括租客、供應商、保潔、維修人員，現場一度發生肢體沖突。來自蘇州的承包商表示，蛋殼公寓拖欠其工程款近160萬元，其中59萬元拖欠2年多，今年7、8月開始完全不付款；一安徽承包商透露，蛋殼公寓合計欠款超過100萬元，蛋殼公寓曾向其承諾分期支付欠款，但從去年12月至今仍未收到欠款。 蛋殼公寓不僅拖欠供應鏈巨額款項，連自家員工也照坑不誤，讓員工寒心不已。蛋殼公寓子公司百家修維修人員表示，公司已拖欠數百名員工薪資長達4個月。次日，蛋殼公寓工作人員對供應商表示，“公司沒有錢，請回家等待。” 這下，蛋殼公寓方面終于說出了實話，公司沒有錢，無力支付欠款和薪水。其實，資金鏈斷裂正是蛋殼公寓危機全面爆發的癥結所在。換言之，蛋殼公寓之所以淪落到這步田地，都是缺錢惹的禍，根本原因在于商業模式并不成熟。 具體表現為：蛋殼公寓收房成本和運營成本居高不下，加上沒有清晰的盈利模式（租金始終占大頭）、資本市場轉冷后融資難度加大等不利因素，導致其時刻面臨因經營不善而資金鏈斷裂的風險。 眾所周知，長租公寓行業普遍采用“高進低出”的做法，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年付甚至一年付，但要背負租金貸。 招股書顯示，蛋殼公寓平均下來每套新增房源的成本，需要12-20個月后才能收回，而2017-2019年，蛋殼公寓運營房間數暴漲近30倍，為了拿下這些房源，其前期不得不加大投入。收房成本再加上后續運營，使蛋殼公寓面臨巨大的成本壓力，虧損成為常態，高度依賴資本輸血。 因此，你會看到，2017-2019年，蛋殼公寓分別凈虧損2.7億元、14億元、34億元，三年虧損51億元。今年Q1，其盈利表現并未好轉，反而陷入虧損加劇的尷尬境地，凈虧損12.344億元，較去年同期的凈虧損8.162億元同比擴大。 事實上，蛋殼公寓不僅在節流上表現不佳，快速擴張使綜合成本猛增，還在開源上陷入困境。今年以來，受疫情影響，整個市場租金普降，蛋殼公寓客單價不可避免下滑，賺得少花得多，無形中加劇了自身資金鏈緊張。話說，虧損并不可怕，現金流為負才可怕。 財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓經營活動產生的現金流量分別為-1.146億元、-1.162億元和-11.912億元。截至2019年末，蛋殼公寓資產負債率為95.7%，同比上升13%。疫情期間現金流為王，蛋殼公寓現金流不斷惡化，顯然不利于自身可持續發展。 當然，蛋殼公寓不是沒意識到租金收入波動的潛在風險。其在招股書中寫道，因為對未來房租上漲持樂觀態度，公司與房東們普遍簽下4-6年長約，鎖定成本價格，如果未來市場價格下滑，存在租金差為負的風險。 恕我直言，蛋殼公寓在疫情之下日子不好過，是長租公寓商業模式備受質疑的縮影。近幾個月來，長租公寓運營方跑路、爆雷的新聞不絕于耳，使租客無家可歸、房東收不到租，成為這場虛假繁榮中的受害者。在我看來，長租公寓本質上是披著房屋租賃外衣的金融游戲，儼然新型P2P。 蛋殼公寓是玩轉租金貸的企業之一，主要資金來自租金貸。招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機構的預付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元，使用租金貸的租客比例高達67.9%，租客預付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。 由此可見，租金貸預付款占比均在80％以上，成為蛋殼公寓不斷擴張的最大資本，也為其埋下不小的隱患。乍看之下，“高進低出”與租金貸相輔相成，讓房東、租客實現雙贏，實則蘊藏巨大的經營風險。 一個重要的原因在于，這屬于典型的利用資金池來運營長租公寓的模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦蛋殼公寓經營管理失誤，加上現階段對其缺乏強有力的約束力，最終會導致房東、租客損失慘重。 用人話來說，就是長租公寓在日常經營中面臨出租率波動、租期短等不確定性因素。只有當房屋出租率高且租客流動性大時，才能實現盈利，而一旦沒有穩定客源，導致出租率下降，再加上租期變短，很容易發生爆雷現象，滋生一大批不良企業。 長租公寓暗藏的金融風險引起了監管部門的注意，出臺一系列措施來降低租金貸比例。去年底，住建部等六部門發布新規，“住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。”這意味著，蛋殼公寓來自租金貸業務的現金流入將大幅減少，這對其是個不小的打擊，短期現金流受影響，長期擴張速度將放緩。 投訴不斷、App下架、巨額虧損、得罪供應商和員工，對于當下四面楚歌的蛋殼公寓，管理團隊保持穩定顯得尤為重要。但事與愿違，蛋殼公寓正陷入管理層動蕩。一方面，CEO高靖被調查后崔巖臨時接任，資本市場的態度，表明其很難重獲外界對蛋殼公寓的信心；另一方面，10月蛋殼公寓再失一員大將，COO顧國棟離職，目前仍未宣布繼任人選。 一個扎心的事實是，蛋殼公寓資金鏈危機已迫在眉睫，只能放慢擴張腳步，縮減開支，并寄希望于融資救場。但問題在于，高管被查、糾紛頻發、App被下架等一系列丑聞，加上非常糟糕的股價表現（市值已跌去近9成），投資者對它的信心已所剩無幾。 螞蟻集團的態度轉變足以說明問題。去年3月，蛋殼公寓喜提5億美元C輪融資，由螞蟻集團領投，截至今年Q1，其持有蛋殼公寓8.6%的股權，副總裁兼戰略投資部負責人紀綱代表螞蟻集團擔任蛋殼公寓董事。不過，就在高靖接受調查前兩天，紀綱辭任董事，市場猜測螞蟻集團正尋求退出。 自救困難重重，又失去外部強援，蛋殼公寓走出當前困境、實現谷底反彈可能性微乎其微。因此，你會看到，近期有關蛋殼公寓破產跑路的傳聞四起，蛋殼公寓官方不得不出面辟謠，“我們沒有破產，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”但正如上個月強調“經營正常”被揭穿一樣，此次其又嘴硬不承認，不管你信不信，反正我是不信。 蛋殼公寓到底有多慘？我列舉兩個實錘你們感受下：一、僅今年11月，蛋殼公寓主體紫梧桐（北京）資產管理有限公司3次被列為被執行人；二、蛋殼公寓一名管家稱，已對公司不抱希望，工資肯定發不出。如今，命懸一線的蛋殼公寓只剩一地雞毛，留下一個爛攤子還有救嗎？我個人持悲觀態度。
作者：龔進輝 眼下，蛋殼公寓正處于成立以來的至暗時刻，欠下巨額債務、內部軍心不穩、管理層動蕩、股價暴跌、持續虧損，無論是團隊管理還是業務經營，這家上市不到1年的公司都面臨重重考驗，舉步維艱。 按理來說，上市是一家創業公司的高光時刻，補充彈藥后將進入新的發展階段。但蛋殼公寓似乎是個例外，今年1月其上市后不僅沒有迎來預期中的自我蛻變，反而壞消息不斷，幾乎沒有一個好消息，實在讓人大跌眼鏡。 2月初，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求業主免租一個月并延期30天交付租金，但并未減免租客租金。兩頭薅羊毛的雞賊舉動不僅引發租客在線吐槽，也遭致房東強烈不滿，紛紛加入維權行列。 4月30日，本是蛋殼公寓發布2019年財報的日子，卻被曝出旗下App被蘋果應用商店下架，起因是蛋殼公寓App有2張供應商提供的圖片涉嫌侵犯知識產權。半個月后，蛋殼公寓iOS版App重新恢復上架，均可正常下載使用。 6月初，針對用戶集中投訴的蛋殼公寓涉嫌消費欺詐、合同糾紛、強制退租等問題，深圳市住建局已明確表態，將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全和違建等問題，一旦查實，嚴格處理。 這還沒完，6月18日晚間，蛋殼公寓突然無預警宣布換帥，公司董事和總裁崔巖擔任臨時CEO，該任命即刻生效。盡管其極力淡化CEO高靖被調查與在蛋殼公寓期間任職無關，但仍未打消資本市場的疑慮，當天美股開盤后不久，蛋殼公寓大跌觸發熔斷，恢復交易后跌幅一度達到逾9%。 9月中旬，蛋殼公寓遭到工信部點名批評后被全網下架。因為在8月31日通報其損害用戶權益行為后，蛋殼公寓App至今尚未按照要求完成整改，依據《網絡安全法》和《移動智能終端應用軟件預置和分發管理暫行規定》等法律和規范性文件要求，工信部將立即組織對其進行下架處理。 進入10月以來，蛋殼公寓危機有明顯加劇的跡象。10月14日，包括蛋殼公寓合作商、裝修隊工人等在內的多方債主來到公司北京總部討債，其中裝修隊工人通過敲鑼討薪，另有合作商表示蛋殼公寓拖欠1000多萬元裝修款長達一年多之久。 彼時，蛋殼公寓官微回應稱，部分合作方因與本公司存在商業糾紛，采取過激行為，散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，公司經營活動一切正常。不過，蛋殼公寓編造的“經營正常”謊言不到1個月便被戳破。 11月9日，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，包括租客、供應商、保潔、維修人員，現場一度發生肢體沖突。來自蘇州的承包商表示，蛋殼公寓拖欠其工程款近160萬元，其中59萬元拖欠2年多，今年7、8月開始完全不付款；一安徽承包商透露，蛋殼公寓合計欠款超過100萬元，蛋殼公寓曾向其承諾分期支付欠款，但從去年12月至今仍未收到欠款。 蛋殼公寓不僅拖欠供應鏈巨額款項，連自家員工也照坑不誤，讓員工寒心不已。蛋殼公寓子公司百家修維修人員表示，公司已拖欠數百名員工薪資長達4個月。次日，蛋殼公寓工作人員對供應商表示，“公司沒有錢，請回家等待。” 這下，蛋殼公寓方面終于說出了實話，公司沒有錢，無力支付欠款和薪水。其實，資金鏈斷裂正是蛋殼公寓危機全面爆發的癥結所在。換言之，蛋殼公寓之所以淪落到這步田地，都是缺錢惹的禍，根本原因在于商業模式并不成熟。 具體表現為：蛋殼公寓收房成本和運營成本居高不下，加上沒有清晰的盈利模式（租金始終占大頭）、資本市場轉冷后融資難度加大等不利因素，導致其時刻面臨因經營不善而資金鏈斷裂的風險。 眾所周知，長租公寓行業普遍采用“高進低出”的做法，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年付甚至一年付，但要背負租金貸。 招股書顯示，蛋殼公寓平均下來每套新增房源的成本，需要12-20個月后才能收回，而2017-2019年，蛋殼公寓運營房間數暴漲近30倍，為了拿下這些房源，其前期不得不加大投入。收房成本再加上后續運營，使蛋殼公寓面臨巨大的成本壓力，虧損成為常態，高度依賴資本輸血。 因此，你會看到，2017-2019年，蛋殼公寓分別凈虧損2.7億元、14億元、34億元，三年虧損51億元。今年Q1，其盈利表現并未好轉，反而陷入虧損加劇的尷尬境地，凈虧損12.344億元，較去年同期的凈虧損8.162億元同比擴大。 事實上，蛋殼公寓不僅在節流上表現不佳，快速擴張使綜合成本猛增，還在開源上陷入困境。今年以來，受疫情影響，整個市場租金普降，蛋殼公寓客單價不可避免下滑，賺得少花得多，無形中加劇了自身資金鏈緊張。話說，虧損并不可怕，現金流為負才可怕。 財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓經營活動產生的現金流量分別為-1.146億元、-1.162億元和-11.912億元。截至2019年末，蛋殼公寓資產負債率為95.7%，同比上升13%。疫情期間現金流為王，蛋殼公寓現金流不斷惡化，顯然不利于自身可持續發展。 當然，蛋殼公寓不是沒意識到租金收入波動的潛在風險。其在招股書中寫道，因為對未來房租上漲持樂觀態度，公司與房東們普遍簽下4-6年長約，鎖定成本價格，如果未來市場價格下滑，存在租金差為負的風險。 恕我直言，蛋殼公寓在疫情之下日子不好過，是長租公寓商業模式備受質疑的縮影。近幾個月來，長租公寓運營方跑路、爆雷的新聞不絕于耳，使租客無家可歸、房東收不到租，成為這場虛假繁榮中的受害者。在我看來，長租公寓本質上是披著房屋租賃外衣的金融游戲，儼然新型P2P。 蛋殼公寓是玩轉租金貸的企業之一，主要資金來自租金貸。招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機構的預付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元，使用租金貸的租客比例高達67.9%，租客預付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。 由此可見，租金貸預付款占比均在80％以上，成為蛋殼公寓不斷擴張的最大資本，也為其埋下不小的隱患。乍看之下，“高進低出”與租金貸相輔相成，讓房東、租客實現雙贏，實則蘊藏巨大的經營風險。 一個重要的原因在于，這屬于典型的利用資金池來運營長租公寓的模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦蛋殼公寓經營管理失誤，加上現階段對其缺乏強有力的約束力，最終會導致房東、租客損失慘重。 用人話來說，就是長租公寓在日常經營中面臨出租率波動、租期短等不確定性因素。只有當房屋出租率高且租客流動性大時，才能實現盈利，而一旦沒有穩定客源，導致出租率下降，再加上租期變短，很容易發生爆雷現象，滋生一大批不良企業。 長租公寓暗藏的金融風險引起了監管部門的注意，出臺一系列措施來降低租金貸比例。去年底，住建部等六部門發布新規，“住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。”這意味著，蛋殼公寓來自租金貸業務的現金流入將大幅減少，這對其是個不小的打擊，短期現金流受影響，長期擴張速度將放緩。 投訴不斷、App下架、巨額虧損、得罪供應商和員工，對于當下四面楚歌的蛋殼公寓，管理團隊保持穩定顯得尤為重要。但事與愿違，蛋殼公寓正陷入管理層動蕩。一方面，CEO高靖被調查后崔巖臨時接任，資本市場的態度，表明其很難重獲外界對蛋殼公寓的信心；另一方面，10月蛋殼公寓再失一員大將，COO顧國棟離職，目前仍未宣布繼任人選。 一個扎心的事實是，蛋殼公寓資金鏈危機已迫在眉睫，只能放慢擴張腳步，縮減開支，并寄希望于融資救場。但問題在于，高管被查、糾紛頻發、App被下架等一系列丑聞，加上非常糟糕的股價表現（市值已跌去近9成），投資者對它的信心已所剩無幾。 螞蟻集團的態度轉變足以說明問題。去年3月，蛋殼公寓喜提5億美元C輪融資，由螞蟻集團領投，截至今年Q1，其持有蛋殼公寓8.6%的股權，副總裁兼戰略投資部負責人紀綱代表螞蟻集團擔任蛋殼公寓董事。不過，就在高靖接受調查前兩天，紀綱辭任董事，市場猜測螞蟻集團正尋求退出。 自救困難重重，又失去外部強援，蛋殼公寓走出當前困境、實現谷底反彈可能性微乎其微。因此，你會看到，近期有關蛋殼公寓破產跑路的傳聞四起，蛋殼公寓官方不得不出面辟謠，“我們沒有破產，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”但正如上個月強調“經營正常”被揭穿一樣，此次其又嘴硬不承認，不管你信不信，反正我是不信。 蛋殼公寓到底有多慘？我列舉兩個實錘你們感受下：一、僅今年11月，蛋殼公寓主體紫梧桐（北京）資產管理有限公司3次被列為被執行人；二、蛋殼公寓一名管家稱，已對公司不抱希望，工資肯定發不出。如今，命懸一線的蛋殼公寓只剩一地雞毛，留下一個爛攤子還有救嗎？我個人持悲觀態度。
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